Nieuw in België: verplichte aangifte van onroerende goederen in het buitenland
Het Federaal Parlement heeft recent de wet goedgekeurd waardoor het Belgisch Wetboek van de Inkomstenbelastingen gewijzigd wordt inzake het inkomen van in het buitenland gelegen onroerende goederen. We zetten de concrete wijzigingen voor u op een rijtje.
Huidige problematiek
Belgische rijksinwoners moeten jaarlijks hun wereldwijd inkomen aangeven in de Belgische aangifte in de personenbelasting. Het inkomen van Belgische en buitenlandse onroerende goederen, zoals de ontvangen huur of de fictieve huurwaarde, geven zij aan onder het VAK III “inkomsten van onroerende goederen”. België kan vervolgens belasting heffen op dit onroerend inkomen. Dat is het uitgangspunt.
Heel vaak ontstaat er zo een conflict tussen twee landen: het land waar het onroerend goed gelegen is zal immers meestal ook belastingen heffen over deze goederen. De facto kan er dan twee maal belasting verschuldigd zijn op hetzelfde inkomen: in België en in het buitenland. België heeft daarom met zeer veel landen een verdrag gesloten m.b.t. het vermijden van dubbele belasting. Wat het inkomen van de buitenlandse onroerende goederen betreft, staat in deze verdragen doorgaans dat het land waarin het goed gelegen is, belastingen mag heffen op de inkomsten van deze goederen. België mag derhalve die inkomsten dus niet rechtstreeks belasten.
Toch moet men deze inkomsten dus in België aangeven. Waarom is dat? Hoewel België niet rechtstreeks mag belasten, gaat zij het buitenlands onroerend inkomen in rekening brengen om te bepalen welk belastingtarief van toepassing is op de andere, wél in België belastbare inkomsten, waarop de progressieve belastingtarieven (van 25 tot 50%) van toepassing zijn. Het toepasselijk belastingtarief kan dus opklimmen dankzij de buitenlandse onroerende inkomsten: de overige inkomsten worden op die manier soms zwaarder belast. Onrechtstreeks kan het bezit van een buitenlands onroerend goed bijgevolg een impact hebben op de belastingdruk van een Belgische ingezetene.
Wat moet men precies aangeven in de Belgische aangifte personenbelasting? Het onroerend inkomen dat aangegeven moet worden, varieert naar gelang het gebruik van het pand (professioneel of privégebruik) en haar ligging (in België of in het buitenland).<sup>1</sup> Wanneer het pand bestemd is voor persoonlijk gebruik of voor verhuur aan particulieren, moeten Belgische rijksinwoners voor een onroerend goed in België het zogenaamd kadastraal inkomen (K.I.), te weten een soort fictief forfait van de huurinkomsten, aangeven. De grootte van dat K.I. wordt door de overheid bepaald en op basis van dit K.I. wordt men in België belast (want het goed ligt in België). Het belastbaar inkomen zelf is dan gelijk aan het geïndexeerd K.I. vermenigvuldigd met factor 1,4. Het aldus bepaald belastbaar inkomen is in de meeste gevallen veel lager dan het werkelijk jaarlijks huurinkomen of de werkelijke jaarlijkse huurwaarde van dat pand.
Dit is anders voor onroerende goederen in het buitenland. Belgische rijksinwoners die een onroerend goed in het buitenland hebben, zijn op deze onroerende inkomsten in België geen personenbelasting verschuldigd, maar moeten jaarlijks wel aangifte doen van de werkelijke huurinkomsten (als het onroerend goed verhuurd is) of van de werkelijke huurwaarde van het pand (als het onroerend goed niet verhuurd is). Deze doorgaans veel hogere belastbare grondslag duwt het overige, in België wel te belasten, inkomen naar boven, waardoor snel een hogere tariefschijf wordt bereikt.
Het Europees Hof van Justitie heeft zowel in 2014 als in 2018 geoordeeld dat deze fiscale regel in strijd is met het vrij verkeer van kapitaal. België moest die regeling dringend aanpassen, maar deed het vooralsnog nog niet. Een boete van twee miljoen euro met dwangsom van 7.500 euro per dag wegens het niet-uitvoeren van de rechtspraak van het Hof van Justitie heeft er nu voor gezorgd dat België haar fiscale wetgeving eindelijk aanpast.
Oplossing
De wetgever moest een nieuwe regeling uitwerken die ervoor zorgt dat het inkomen van Belgische onroerende goederen en het inkomen van buitenlandse onroerende goederen op een gelijkwaardige manier wordt vastgesteld. Concreet had de Belgische wetgever dus de keuze om (1) ofwel de eigenaars van Belgische onroerende goederen altijd te belasten op basis van de werkelijke huurinkomsten (zoals het geval is indien het aan een beroepsgebruiker verhuurd wordt) opdat het gelijkloopt met de regel voor onroerende inkomsten uit het buitenland, ofwel (2) de eigenaars van buitenlandse onroerende goederen te belasten op basis van een kadastraal inkomen (zoals het geval is voor onroerende inkomsten uit België indien bestemd voor persoonlijk gebruik of voor verhuur aan particulieren).
Omdat de eerste optie politiek moeilijk haalbaar is, koos men voor de tweede optie. Het wordt een huzarenklus voor de overheid om aan buitenlandse onroerende goederen in bezit van Belgische rijksinwoners een kadastraal inkomen toe te kennen. Men moet met dezelfde ‘maten en gewichten’ werken als bij de Belgische kadastrale inkomens. De berekening van Belgische kadastrale inkomens gebeurt aan de hand van parameters die dateren van 1975 waarbij het K.I. jaarlijks worden geïndexeerd. Het doel is dus om te bepalen welk bedrag men in 1975 moest investeren om het buitenlands pand te verwerven.
De fiscus zal hiervoor een berekeningswijze hanteren op basis van de actuele verkoopwaarde van het onroerend goed: om aan de waarde van 1975 te komen, zal de fiscus de huidige verkoopwaarde corrigeren met een jaarlijks te bepalen correctiefactor (15,036% voor het inkomstenjaar 2020) en vervolgens wordt een percentage van deze gecorrigeerde verkoopwaarde genomen om de jaarlijkse huurwaarde van het goed in te schatten. Deze jaarlijkse huurwaarde (en dus het jaarlijks rendement) wordt geschat op 5,3%. Het kadastraal inkomen van een appartement in Frankrijk met een actuele verkoopwaarde van 600.000 euro bedraagt dus 600.000 euro x 15,036% x 5,3% of 4.781,45 euro.
Buitenlands onroerend goed in vennootschap?
De nieuwe regels gelden niet voor Belgische vennootschappen, want het K.I. wordt in de Belgische vennootschapsbelasting niet gebruikt om de belastbare grondslag te bepalen.2
De nieuwe regeling biedt wel opportuniteiten als het buitenlands vastgoed kosteloos ter beschikking wordt gesteld aan de bedrijfsleider (‘voordeel van alle aard’). Het voordeel van alle aard wordt voor Belgische gebouwen bepaald op 100/60e van het geïndexeerd K.I. maal twee, verhoogd met 2/3e bij gemeubelde bewoning. Aangezien er voor buitenlandse onroerende goederen geen K.I. was, diende de waardering van het voordeel van alle aard te gebeuren op basis van de (meestal hogere) werkelijke huurwaarde. Aangezien de fiscus nu bepaalt hoe het K.I. van een buitenlands onroerend goed moet worden vastgesteld, kunnen we redelijkerwijs ook verdedigen dat de waardering van het voordeel van alle aard bij de bewoning van een buitenlands onroerend goed gelijkgesteld moet worden met de waardering van het voordeel van alle aard voor de bewoning van een Belgisch onroerend goed. In de meeste gevallen kan dit een aanzienlijke besparing aan personenbelasting en sociale bijdragen in hoofde van de bedrijfsleider met zich meebrengen.
Aangifteverplichting3
Omdat de Belgische fiscus niet op de hoogte is van de actuele verkoopwaarde van al de onroerende goederen in het buitenland, wordt iedere Belgisch belastingplichtige verplicht om haar op de hoogte te brengen van de verkoopwaarde van de goederen die hij of zij in het buitenland bezit, zodat zij het kadastraal inkomen kan vaststellen. Dit geldt ook voor gronden.4
De basisregel is dat een belastingplichtige iedere verwerving (bv. aankoop) of vervreemding (bv. verkoop of schenking) van een in het buitenland gelegen onroerend goed uit eigen beweging (!) via een afzonderlijke aangifte moet aangeven bij de Administratie Opmetingen en Waarderingen (vroeger heette deze dienst “het Kadaster”). Deze aangifte moet binnen de vier maanden na de verwerving of de vervreemding ingediend zijn. De datum van overdracht van het onroerend goed wordt bepaald volgens de regels die gelden in het land waar het onroerend goed gelegen is. Vaak gaat de eigendom pas over bij de notariële akte, maar men kan dit best navragen bij de lokale adviseur. Het aangifteformulier kan per e-mail aangevraagd worden bij foreigncad@minfin.fed.be of per brief aan de Administratie Opmetingen en Waarderingen (Koning Albert II laan 33, bus 55, 1030 Brussel).
De basisregel is niet voldoende om een volledig overzicht te krijgen van de onroerende goederen die Belgisch belastingplichtigen in het buitenland aanhouden, gezien het merendeel al van vóór 1 januari 2021 een zakelijk recht (eigendom, vruchtgebruik, …) heeft op een buitenlands onroerend goed. Deze personen geven (normaal) al keurig het buitenlands onroerend inkomen aan in hun Belgische aangifte in de personenbelasting. Voor deze personen heeft de fiscale administratie een praktische oplossing uitgewerkt: de Administratie Opmetingen en Waarderingen zal in de loop van 2021 een lijst opstellen met belastingplichtigen die in de aangifte van 2020 en/of 2021 buitenlands onroerend inkomen hebben aangegeven. Zij zullen een brief ontvangen waarin hen wordt gewezen op de nieuwe waarderingsregel. Zij kunnen per e-mail of per brief het formulier aanvragen, of het formulier downloaden van de website van de fiscale administratie, of de aangifte doen via MyMinFin. Zij krijgen tot en met 31 december 2021 de tijd om de aangifte in te dienen.
Tot slot zijn er ook die personen met buitenlands vastgoed die vóór 1 januari 2021 nog geen Belgisch rijksinwoner waren maar dat vanaf 1 januari 2021 wel worden of geworden zijn.5 Ook zij zullen aangifte moeten doen van de inkomsten van het betrokken onroerend goed. Voor hen geldt wel een véél kortere termijn om aangifte te doen, namelijk 30 dagen (!) vanaf de dag dat zij Belgisch rijksinwoner geworden zijn. Veiligheidshalve vragen zij het aangifteformulier ook per e-mail of per brief op (bij gebrek aan andere richtlijnen).
De inhoudelijke opmaak van het formulier is op dit moment nog gaande: naast de precieze ligging van het pand (adres), zullen zoveel mogelijk details meegedeeld moeten worden. Het stopt ook niet bij één formulier: als men het pand renoveert, waardoor een (veel) groter comfort of meer oppervlakte behaald wordt, zal het formulier bijgewerkt moeten worden teneinde de huurwaarde te kunnen verhogen. Deze verplichting geldt vandaag ook al voor Belgisch vastgoed.
Belgen die geen Belgisch rijksinwoner zijn, moeten hun onroerende goederen die niet in België liggen, nog steeds niet in België aangeven.
Zware sanctionering
Wie de afzonderlijke onroerend goed-aangifte niet indient, riskeert een boete van minstens 250 euro en hoogstens 3.000 euro. Deze boetetarieven zijn van toepassing vanaf 1 januari 2021.
De boetes gelden niet alleen voor eigenaars van onroerende goederen in het buitenland, maar ook voor wie, bijvoorbeeld, bouwwerken voltooit in België of omwille van een andere reden een aangifte moet doen bij de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie en dit nalaat te doen.
Inwerkingtreding
De voorgenomen wijziging zal, wat het aan te geven bedrag aan onroerende inkomsten betreft, ingaan vanaf inkomstenjaar 2021 (aanslagjaar 2022). Dit betekent dat de onroerende goederen in de aangifte in te dienen in 2021 (betreffende inkomstenjaar 2020) nog moeten aangegeven worden volgens de oude.
Omdat de nieuwe wetgeving op het moment van schrijven nog niet gepubliceerd is, geldt er voorlopig nog een overgangsregel. De aangiftetermijn van vier maanden wordt verlengd tot het einde van de vierde kalendermaand die volgt op de kalendermaand waarin de wet in het Belgisch Staatsblad wordt bekendgemaakt. Voor niet-inwoners die in de periode tussen 1 januari 2021 en de bekendmaking in het Belgisch Staatsblad Belgisch rijksinwoner zijn geworden, wordt de termijn verlengd tot en met de dertigste dag na de dag van bekendmaking van de wet in het Belgisch Staatsblad.
Conclusie
Indien u in 2020 of 2021 onroerende inkomsten uit het buitenland heeft aangegeven of aangeeft in uw Belgische aangifte in de personenbelasting, kan u in de loop van 2021 een brief van de fiscus verwachten met het verzoek om aangifte van uw onroerend goed in het buitenland te doen. Als u vanaf 1 januari 2021 goederen in het buitenland heeft verworven of vervreemd, of u wordt Belgisch rijksinwoner na deze datum, zal u naar gelang het geval binnen de vier maanden of binnen de dertig dagen het nodige moeten doen om geen boete te riskeren.
Meer info: ey.com
1:Het onroerend inkomen van de gezinswoning is meestal vrijgesteld in de personenbelasting. Dit artikel gaat dus vooral over investeringsgoederen met privébestemming.
2:Wel voor onroerende goederen die toebehoren aan rechtspersonen die aan de rechtspersonenbelasting zijn onderworpen.
3: Pas vanaf de ingebruikname of de verhuring leveren onroerende goederen pas een onroerend inkomen op. De aangiftetermijn start maar vanaf het moment dat de goederen in gebruik genomen (kunnen) worden of verhuurd worden.
4:Aan gronden zal in principe een K.I. van 2 euro per hectare worden toegekend. In de praktijk zullen gronden altijd worden gegroepeerd met de woon- of exploitatie-eenheid waartoe ze behoren, omdat de belastingplichtige vaak niet de verkoopwaarde van elk deel van zijn eigendom kent, maar wel van het geheel.
5:De datum van inschrijving in het Belgisch rijksregister geldt in dit verband als weerlegbaar vermoeden.
