Een woning onder de Spaanse zon koop je niet onbezonnen

‘Tirar la casa por la ventana’ is een gekende Spaanse uitdrukking die letterlijk wordt vertaald als ‘een huis door het raam gooien’. Spanjaarden gebruiken deze spreuk in situaties waarbij geld geen rol speelt. De meeste Belgen die dromen van een Spaanse vakantiewoning vragen zich daarentegen af ‘kwanta kosta’? Om een idee te vormen van de totale kostprijs van dergelijke vastgoedinvestering moet men meer dan enkel de aankoopprijs in acht nemen. Er zijn immers ook diverse verborgen fiscale kosten waarmee men rekening dient te houden.

Het kopen van een vakantiewoning in Spanje is al jaren erg populair onder de Belgen. Vooral de Spaanse Costa’s en de Canarische Eilanden kunnen bekoren. In het kader van een aankoop van een Spaans onroerend goed is de taak van een notaris in Spanje beperkter dan deze van een Belgische notaris. U laat zich bij de verwerving dan ook best bijstaan door een advocaat in Spanje, die onder meer zal controleren of de bouwvergunningen in orde zijn.

Hieronder bieden we een kort overzicht van de belangrijkste fiscale gevolgen die de aankoop van een vastgoed in Spanje met zich meebrengt. In het kader van deze bijdrage gaan we ervan uit dat de woning niet via een vennootschap wordt gekocht en dus louter een privéaankoop uitmaakt. Voor de gevolgen inzake erfbelasting verwijzen we naar onze vorige bijdrage in onderhavig magazine.

Fiscale kosten bij aankoop

Indien u een nieuwbouwwoning koopt van een BTW-plichtige (bijvoorbeeld een projectontwikkelaar), betaalt u in principe BTW. Voor residentieel vastgoed (appartementen en woningen) bedraagt het BTW-tarief in Spanje 10%. Voor een bestaande woning betaalt u geen BTW maar registratierechten. Het tarief varieert hier van 6% tot 10%, afhankelijk van de regio waar het onroerend goed gelegen is. Noemenswaardig is dat de geliefde Canarische eilanden niet tot de BTW zone van de Europese unie behoren, en zij een eigen systeem van een belasting op de toegevoerde waarde kennen. Deze ‘Impuesto general indirecto Canario’ kent over het algemeen lagere percentages (6,5% tot 7%) dan het algemene BTW-tarief op het Spaanse vasteland.

Bij de aankoop van uw onroerend goed moet eventueel ook een zegelrecht worden betaald van 0,5% tot 2%, ook hier afhankelijk van de regio. Tenslotte kunnen er ook nog lokale belastingen (op de waardestijging van de grond) worden geheven.

Fiscale aspecten als eigenaar

Overeenkomstig het dubbelbelastingverdrag tussen België en Spanje mag het land waar het onroerend goed gelegen is de onroerende inkomsten belasten. De inkomsten van uw tweede verblijf in Spanje zullen dus in Spanje worden belast (‘Impuesto sobre de la renta de los no residentes’). Het belastingtarief bedraagt 19 % voor alle Europese rijksinwoners.

Als niet-inwoner van Spanje zal u de belastbare inkomsten van uw vakantiehuis jaarlijks moeten aangeven via het Spaanse aangifteformulier ‘Formulario 210’. Indien de woning wordt verhuurd belast Spanje de werkelijke huurinkomsten. De bruto huuropbrengsten mogen worden verminderd met de interesten die eventueel worden betaald voor de aflossing van een lening, aangegaan voor de aankoop van de vakantiewoning. Indien de woning niet wordt verhuurd, zal de belasting geheven worden op een percentage van de kadastrale waarde. Concreet zal de Spaanse belastingadministratie een fictief huurinkomen gelijk aan 2% van de kadastrale waarde (‘Valor Catastral’) belasten. Het percentage bedraagt 1,1 % indien de kadastrale waarde werd vastgesteld of herzien vanaf 1 januari 1994. Indien de kadastrale waarde werd vastgesteld na 1 januari 1994 en bijvoorbeeld € 300.000 bedraagt zal u € 627 belasting betalen (€ 300.000 x 1,10% x 19 %).

Het inkomen van de Spaanse vakantiewoning wordt vrijgesteld van belasting in België. U zal echter toch aangifte moeten doen van deze onroerende inkomsten in uw Belgische aangifte personenbelasting onder code 1130 (en/of 2130). Het betreft immers een vrijstelling met progressievoorbehoud. België zal deze inkomsten dus steeds in aanmerking nemen om het belastingtarief te bepalen voor uw andere inkomsten. Dit heeft als gevolg dat u in een hogere belastingschijf kan terecht komen, waardoor u toch meer personenbelasting zal betalen in België door het aanhouden van uw onroerend goed in het buitenland.

Voor het bedrag dat in de Belgische aangifte moet worden opgenomen, wordt ook hier een onderscheid gemaakt al naargelang het onroerend goed al dan niet verhuurd is. Indien het onroerend goed niet wordt verhuurd moet de brutohuurwaarde worden aangegeven. De Belgische belastingadministratie aanvaardt dat men hiervoor 2 % (1,1 % indien vastgesteld of herzien vanaf 1 januari 1994) van de ‘Valor Catastral’ aangeeft. De reeds betaalde buitenlandse belasting mag wel in mindering worden genomen van het aan te geven bedrag. Als het onroerend goed in het buitenland wordt verhuurd aan particulieren die het voor privédoeleinden gebruiken, moet u de werkelijke brutohuur aangeven. Voor een in België gelegen onroerend goed moet men daarentegen slechts het (bescheiden) kadastraal inkomen aangeven. België is hiervoor veroordeeld door het Hof van Justitie. De Belgische fiscus houdt echter nog steeds vast aan de aangifte van de brutohuur. Indien men zich baseert op de rechtspraak van het Hof van Justitie kan men ons inziens echter ook in deze hypothese de waarde op basis van het ‘Valor Catastral’ hanteren.

Daarnaast betaalt u jaarlijks een lokale onroerendgoedbelasting (‘Impuesto sobre Bienes Inmuebles of IBI’) van 0,4% tot 1,3% op de kadastrale waarde. Men kan dit enigszins vergelijken met de Belgische onroerende voorheffing.

Tenslotte kent men in Spanje een vermogensbelasting (‘Impuesto sobre patrimonio’) die wordt berekend over de nettowaarde van het onroerend goed volgens progressieve tarieven, gaande van 0,2% tot 2,5% met een vrijstelling van de eerste 700.000 EUR. Deze vrijstelling verschilt per regio. Zo geldt er in Valencia een vrijstelling van 600.000 EUR en in Madrid zelfs een volledige vrijstelling.

Meerwaardebelasting bij verkoop?

Indien u uw woning in Spanje verkoopt en daarbij een meerwaarde realiseert, rijst de vraag of deze meerwaarde belastbaar is. Overeenkomstig het dubbelastingverdrag mag het land van ligging ook de meerwaarde belasten. Spanje zal in principe een meerwaardebelasting van 19% heffen. In bepaalde gevallen geldt een lager percentage. De belastbare grondslag is gelijk aan het verschil tussen de verkoopprijs en de aankoopprijs. Men mag de kosten bij aankoop en de kostprijs van eventuele verbouwingswerken wel in mindering brengen.

België zal deze opbrengst vrijstellen, opnieuw echter met progressievoorbehoud. De in België wonende belastingplichtige zullen in België echter zelden aangifte moeten doen van een in Spanje behaalde meerwaarde. Dat komt omdat het Belgische interne recht alleen maar in de hypothese van speculatie overgaat tot belastingheffing op de gerealiseerde meerwaarde. De internrechtelijke bepalingen die meerwaarden op onroerende goederen belastbaar stellen in geval van een wederverkoop binnen een bepaalde termijn, gelden alleen voor in België gelegen onroerende goederen.

Stel dat er uitzonderlijk toch sprake is van speculatieve meerwaarde. Dan is er in België alleen aangifteplicht met het oog op de toepassing van het progressievoorbehoud, hoewel deze meerwaarde bij belastbaarheid in België afzonderlijk belast geweest zou zijn.

Conclusie

De aankoop van een tweede verblijf in Spanje heeft belangrijke fiscale gevolgen in Spanje en mogelijks ook in België. Men vormt zich daar best een correct beeld over vooraleer een verkoopsovereenkomst te tekenen.