8 relevante vragen bij de aankoop van buitenlands vastgoed

/ 16 June 2023 / 0 Comments

Bij de start van uw buitenlands avontuur hoort vaak de aankoop van een woning in het buitenland. Voor de ene begint dit avontuur met de aankoop van een vakantiewoning die later misschien overgaat in een permanente thuis, de andere beoogt een buitenlandse woning aan te kopen met het oog op een emigratie.

Wat ook de intentie is van uw verblijf in het buitenland, het is steeds belangrijk te weten dat de aankoop van een woning in het buitenland vaak een complexe materie is waarbij u zich voorafgaand aan de aankoop bewust moet zijn van enkele aandachtspunten die wij hierbij toelichten aan de hand van acht veel gestelde vragen.

Belgische gezinswoning behouden of verkopen?
Indien u een emigratie naar het buitenland beoogt, kan u de Belgische gezinswoning behouden of is het beter deze te verkopen?

Sommigen wensen de woning te behouden teneinde een zogenaamde pied à terre in België te behouden, met mogelijk korte termijn verhuur gedurende uw afwezigheid.

Indien u het Belgische pand verhuurt, zal u jaarlijks in België een BNI aangifte moeten indienen (belastingaangifte voor niet-inwoners), ook na uw verhuis. Het doel van deze aangifte is om uw inkomsten van Belgische bron te melden. Het algemeen principe is dat inkomsten die voortkomen uit een onroerend goed, belast worden in de zogenaamde liggingsstaat van het goed. Hierbij is de plaats waar de gebruiker van het onroerend goed gevestigd is, bijvoorbeeld de huurder, of de plaats waar het inkomen wordt betaald, irrelevant. De heffingsbevoegdheid wordt toegekend aan de staat waar de woning gelegen is. Indien er een dubbelbelastingverdrag werd afgesloten tussen België en uw nieuwe woonland, dan moet uw nieuwe woonland in principe vrijstelling verlenen voor het inkomen uit het Belgisch onroerend goed, mogelijks evenwel slechts middels een credit systeem. Het credit systeem impliceert dat de inkomsten alsnog belast zullen worden in uw nieuwe woonland, evenwel te verminderen met de in België verschuldigde belasting op diezelfde inkomsten.

Indien u de woning niet zal verhuren, maar ook zelf niet meer in België verblijft, moet u oog hebben voor de eventuele leegstandsbelasting. Leegstaande woningen worden opgenomen in een inventaris. Het is mogelijk dat de gemeente waar het pand gelegen is een leegstandsheffing heeft.

In vele gevallen wordt evenwel beslist om de woning te verkopen. Bij de verkoop van een Belgisch onroerend goed gelden dezelfde principes als deze voor huurinkomsten. De meerwaarde die genoten wordt bij deze verkoop wordt in principe belast in het land waar de woning gelegen is. Bij de verkoop van de Belgische gezinswoning kan overeenkomstig de Belgische personenbelasting genoten worden van de vrijstelling van meerwaardebelasting. Rekening houdend met deze vrijstelling in België, is het evenwel relevant te weten u niet enkel oog moet hebben voor de fiscaliteit van de liggingsstaat van het goed. Zo leidt de werking van het dubbelbelastingverdrag dat werd afgesloten tussen Spanje en België er bijvoorbeeld toe dat meerwaarden gerealiseerd uit de verkoop van Belgisch vastgoed, nà een verhuis naar Spanje, door de werking van de credit vrijstelling belast worden in Spanje. Het toepasselijke tarief varieert van 19% tot 26%. Wanneer u verwacht om deze meerwaarde belastingvrij te innen in België, vormt deze afrekening in Spanje alvast een onaangename verrassing. Een gelijkaardige regeling is ook voorzien in het dubbelbelastingverdrag met de Verenigde Staten. Dienaangaande is het cruciaal om tijdig te evalueren of u de woning wenst te verkopen en vervolgens deze verkoop op het juiste moment te bewerkstelligen, i.e. dikwijls voor de verhuis.
Welke wordt uw nieuwe woning?
Eén van de eerste overwegingen die u moet maken is of u een nieuwbouw, dan wel een bestaande woning verkiest. Bij de zoektocht naar de ideale woning is het aangewezen om u te laten begeleiden door de nodige specialisten ter plaatse.

Verkiest u een woning met veel authentieke elementen en charme, dan is de kans groot dat u opteert voor een bestaand gebouw. In dergelijke gevallen is het aanbevolen om zich te laten begeleiden door een erkende makelaar. De aanwezigheid van een eigen expert bij het bezoeken van de woning is aanbevolen om (verborgen) gebreken te identificeren. Naast de klassieke vastgoedmakelaar, zijn er tevens vastgoedjagers die op zoek gaan naar een specifiek pand dat met uw uitdrukkelijke wensen overeenstemt. In dat laatste geval zal u veelal de commissie moeten betalen.

Gaat uw voorkeur uit naar een nieuwbouw, dan impliceert dit dat u zal samenwerken met een lokale bouwheer of projectontwikkelaar. In de laatste maanden hebben we allen gehoord over de doemscenario’s waarbij Belgen geïnvesteerd hadden in een onbestaand investeringspand in Duitsland of vakantiewoning in Kaapverdië. Een goede achtergrond check van de bouwheer of de projectontwikkelaar is dan ook cruciaal. Het is steeds aanbevolen om een persoonlijke kennismaking te bewerkstelligen waarbij u voldoende vragen stelt over het vastgoedkantoor of de ontwikkelaars. Vraag zeker om reeds gerealiseerde projecten te bekijken, alsook enkele referenties die u persoonlijk kan contacteren. Het is ook interessant om na te gaan wie de oprichters van het bedrijf zijn en de gepubliceerde jaarrekeningen te bekijken. Waar mogelijk vermijdt u ook best om een zeer omvangrijke aanbetaling te doen. Betalingen in schijven naargelang de werkzaamheden vorderen, geven u de mogelijkheid om de progressie op de voet te volgen.

Wees er u van bewust dat de buitenlandse notaris niet noodzakelijk dezelfde taken en verantwoordelijkheden heeft als de Belgische notaris. Zeer vaak zullen zij enkel de verkoopakte verlijden, maar er gebeurt geen onderzoek naar de historiek van de woning, de aanwezigheid van de nodige vergunningen, lopende leningen en eraan verbonden zekerheden, het bestaan van erfdienstbaarheden, etc. Dit zijn zaken die een goede makelaar en/of gespecialiseerde advocaat voor u zal verifiëren. In vele landen, waaronder Spanje en Italië, is het dan ook de gewoonte om u te laten bijstaan door een gespecialiseerde advocaat. Deze kan de due diligence-check voor u uitvoeren en is zich bewust van de specifieke valkuilen. In Angelsaksische landen zoals het Verenigd Koninkrijk en de Verenigde Staten is het concept van de notaris als openbaar ambtenaar niet bekend en is de aankoopovereenkomst veelal een onderhandse akte die door partijen en hun advocaten wordt opgemaakt.
To finance or not….?
Er zijn meerdere redenen waarom het in uw situatie aangewezen kan zijn om de aankoop van een woning in het buitenland te financieren, zelfs indien u voldoende financiële middelen heeft om dit integraal te betalen.

Indien u voor een langere periode emigreert, is het aangewezen om een buitenlandse bank te consulteren die desgevallend een hypotheek kan vestigen op de nieuwe woonst. Aangezien de buitenlandse bank uw financiële situatie minder goed kan beoordelen, is de kans wel groot dat het moeilijker zal zijn om interessante voorwaarden te bekomen.

Het is goed om te weten dat u voor deze financiering ook terecht kan bij een Belgische bank op voorwaarde dat u in België over vermogen beschikt dat in pand gegeven kan worden om de lening te waarborgen. Een Belgische bank zal in principe geen hypotheek vestigen op een buitenlands onroerend goed. Als u permanent naar het buitenland verhuist, bestaat de kans dat ook de Belgische bank minder happig is om de lening toe te kennen..

Wij wijzen er ook op dat het type krediet dat wordt aangegaan een impact kan hebben op de belasting van uw buitenlandse woonst. Dit is zeker het geval in landen als Zwitserland, Nederland, Spanje en Frankrijk die allen een vermogensbelasting heffen waarbij vastgoed in rekening gebracht wordt. Indien u permanent verhuist naar het buitenland wordt evenwel een (al dan niet beperkte) vrijstelling voorzien voor de eigen gezinswoning. Volledigheidshalve geven we toch mee dat het in sommige landen voordeliger kan zijn om een bullet krediet af te sluiten dan een standaard krediet met jaarlijkse aflossingen. Dit omwille van het feit dat een bullet krediet in sommige landen, zoals Spanje, de mogelijkheid biedt om jaarlijks het volledige bedrag van het uitstaand kapitaal en de nog verschuldigde interesten in mindering te brengen van de belastbare basis van het pand. Dit is voordeliger dan jaarlijks een afnemend bedrag in mindering te brengen, ingevolge de reeds voltooide afbetalingen.

Bij de inschrijving van het hypothecair krediet zal in principe een (beperkt) hypotheekrecht verschuldigd zijn.
Wat is de procedure voor de aankoop van vastgoed in het buitenland?
In heel wat landen is vereist dat u een fiscaal identificatienummer aanvraagt alvorens u vastgoed kan aankopen. Zo is er het alom bekende NIE nummer in Spanje of het NIF nummer in Portugal. Deze identificatienummers kunnen voor u aangevraagd worden door uw buitenlandse adviseur maar de mogelijkheid bestaat eveneens om de formaliteiten zelf te vervullen via de desbetreffende ambassade in België.

In de meeste landen wordt de aankoop van vastgoed eveneens gekenmerkt door een procedure die bestaat uit twee of meerdere stappen waarbij in eerste instantie een aankoopbelofte of compromis getekend wordt door de betrokken partijen. Op dit ogenblik is vaak een voorschot verschuldigd dat in de meeste landen overeenstemt met 10% van de aankoopprijs. Het proces eindigt met het tekenen van de aankoopakte. In de meeste Europese landen gebeurt dit in aanwezigheid van een notaris. In sommige landen, bijvoorbeeld vele Angelsaksische landen, komt er geen notaris aan te pas, maar is de koopovereenkomst een onderhandse akte die enkel door de betrokken partijen getekend wordt, beëdigd door advocaten.

Let er evenwel op dat u in de compromis de nodige clausules opneemt zodat u in een later stadium alsnog uw partner, kinderen of een vennootschap bij de aankoop kan betrekken. Deze mogelijkheid moet uitdrukkelijk voorzien worden in de initiële overeenkomst. Daarnaast is het aangewezen om uw huwelijksstatus en het toepasselijke huwelijksvermogensstelsel correct te laten opnemen, zeker indien u het pand in uw eigen vermogen wenst aan te kopen.

Op het ogenblik van de aankoop zal overdrachtsbelasting verschuldigd zijn. Veelal is een verlaagd tarief van toepassing voor de aankoop van uw hoofdverblijfplaats. Het is evenzeer belangrijk om te weten dat de aankoop van een nieuw pand in vele landen BTW triggert in plaats van registratierechten. Dit is onder andere het geval in Spanje en Italië. Zo zijn in Italië registratierechten verschuldigd bij de aankoop van de woning. De tarieven variëren tussen 2 % en 12 %. Voor de eerste hoofdverblijfplaats geldt een verlaagd tarief van 2 %, 9 % voor andere gebouwen en bouwgronden en 15 % voor landbouwgronden. Indien de verkoper btw-plichtig is en het pand als nieuwbouw verkocht wordt, is evenwel btw verschuldigd. Het btw-tarief bedraagt 10% maar voor de eerste hoofdverblijfplaats geldt eveneens een verlaagd tarief van 4%. Daarnaast is er dan weer een verhoogd tarief van 22% voor luxe vastgoed.
Eenmaal gekocht, aan welke belastingen moet ik denken?
Naast de belasting van huurinkomsten, is in de meeste landen ook een (beperkte) jaarlijkse vastgoedbelasting verschuldigd naar analogie met de in België gekende onroerende voorheffing. Het is aangewezen om al deze heffingen vooraf in kaart te brengen opdat u een duidelijk beeld heeft van het totale jaarlijkse fiscale kostenplaatje van de woning.

Bij wijze van voorbeeld kijken we even naar Frankrijk waar de taxe foncière sur les propriétés bâties jaarlijks verschuldigd is op elk gebouwd of ongebouwd onroerend goed op Frans grondgebied, ongeacht of het goed verhuurd wordt of niet. In principe is deze belasting verschuldigd door de eigenaar van het onroerend goed. Tot voor kort was ook de taxe d’habitation verschuldigd door alle vastgoedbezitters maar sinds kort is deze afgeschaft voor woningen die dienen als hoofdverblijfplaats.

Heel wat populaire bestemmingen voor Belgen kennen ook een vorm van vermogensbelasting waarbij lokaal vastgoed met een bepaalde waarde jaarlijks belast wordt in handen van de eigenaar. Zo geldt in Nederland de Box3 belasting, in Frankrijk de Impôt sur la Fortune Immobilière en in Spanje de Impuesto Patrimonio en de solidariteitsbijdrage sinds 2023. Vaak kan de belastingdruk van de vermogensbelasting beperkt worden door het pand aan te kopen samen met meerdere familieleden opdat ieder gezinslid maximaal gebruik kan maken van de belastingvrije sommen of door op correcte wijze financiering aan te gaan die toelaat om de belastbare waarde van het pand te drukken. In de meeste landen geldt een (beperkte) vrijstelling voor de hoofdverblijfplaats. In Nederland valt de eigen woning niet onder de Box3 heffing, in Spanje is de vrijstelling beperkt tot 300.000 euro.
Ik heb een buitenlandse woning die ik wil verhuren, waarmee moet ik rekening houden?
Indien u in het buitenland gewoond heeft en terug in België bent, of u wenst langere periodes terug naar België te komen en intussen uw buitenlandse woning te verhuren, dan moet u een aantal zaken verifiëren.

Vooreerst moet u nagaan of er voor uw woning en de specifieke locatie ervan geen beperkingen bestaan op de verhuur van het pand en aan welke voorwaarden de woning moet voldoen.

Het is in dit kader ook belangrijk te weten hoe u in het buitenland belast zal worden op de huurinkomsten. Nagenoeg alle landen heffen inkomstenbelasting op de reële huuropbrengsten, te verminderen met bepaalde kosten die eigen zijn aan de woning en het krediet ter financiering van de aankoop. De tarieven verschillen van land tot land. De belasting op basis van een fictief inkomen zoals we in België kennen, komt nauwelijks voor.

Beoogt u op termijn een professionele verhuur die niet louter sporadisch is, dan kan dit ertoe leiden dat het aangewezen is om het pand met een Belgische of buitenlandse vennootschap aan te kopen eerder dan privé. De vennootschap biedt meer mogelijkheden op het vlak van BTW recuperatie, de inbreng van kosten en biedt dikwijls de mogelijkheid om het pand af te schrijven.

Indien u naar België terugkeert en uw buitenlandse woning wilt behouden, is het ook belangrijk om te weten dat u als inwoner van België de verplichting heeft om in België aangifte te doen van het buitenlands onroerend goed, ofwel via uw MyMinfin-portaal, ofwel middels een papieren aangifte. De Belgische administratie zal op basis van deze aangifte een kadastraal inkomen toekennen aan de buitenlandse woning. Concreet zal u het toegekende (niet-geïndexeerde) kadastraal inkomen moeten vermelden in de Belgische aangifte personenbelasting. U zal niet werkelijk belast worden op de buitenlandse woning, maar het kadastraal inkomen zal toegevoegd worden aan uw jaarlijks belastbaar inkomen om het toepasselijke tarief in de personenbelasting te bepalen, dit is het zogenaamde progressievoorbehoud.

Los van de fiscale aspecten moet u eveneens oog hebben voor de overige verplichtingen die op u rusten als verhuurder. Zo is het in Italië en verschillende andere landen verplicht om de huurovereenkomst van het pand te registreren.
Wat zijn de fiscale gevolgen als ik de buitenlandse woning wil verkopen?
Op een bepaald ogenblik wenst u de buitenlandse woning misschien te verkopen in plaats van deze te verhuren. Zoals reeds besproken is de meerwaarde die genoten wordt bij deze verkoop belast in het land waar de woning gelegen is.

In tegenstelling tot België zijn er weinig landen waar geen meerwaardebelasting verschuldigd is. Het is dan ook belangrijk de toepasselijke regels te kennen. De meerwaarde wordt in de meeste landen berekend als het verschil tussen de oorspronkelijke aankoopprijs van het pand en de verkoopprijs ervan. Hierbij mogen bepaalde kosten in rekening gebracht worden zoals kosten en belastingen verbonden aan de oorspronkelijke aankoop en de kosten van verbouwingswerken, etc. Wat verbouwingswerken betreft, is het aangeraden om alle facturen voor deze kosten bij te houden als u deze nadien wenst te gebruiken, evenals de betalingsbewijzen.

In bepaalde landen kan ook een vrijstelling van meerwaardebelasting genoten worden indien het pand verkocht wordt na een specifieke periode. Zo geldt in Frankrijk een vrijstelling van meerwaardebelasting na een houdperiode van dertig jaar, in Italië na vijf jaar. In Spanje zal steeds meerwaardebelasting verschuldigd zijn (tarief 19% - 26%).
Moet u de volgende generatie betrekken bij de aankoop?
In het enthousiasme van de aankoop wordt niet vaak stilgestaan bij de fiscale gevolgen van een overlijden. Toch is het nadenken over de successieplanning van uw woning één van de belangrijkste aandachtspunten bij de aankoop ervan.

Indien u op het ogenblik van uw overlijden een inwoner bent van België, dan zal het bevoegde gewest uw wereldwijde nalatenschap belasten, inclusief uw buitenlands vastgoed. Daarnaast zal het pand ook belast worden in het land van ligging. Aangezien België een stevige successiedruk kent, is successieplanning van het pand dus steeds aangewezen, ongeacht de regeling die van toepassing is in het buitenland. Indien u op het ogenblik van overlijden niet langer in België woont, zal het pand nog steeds belast worden door de liggingsstaat wat dan vermoedelijk uw woonland zal zijn.

In dit opzicht kan het aangewezen zijn om de vakantiewoning van bij de start aan te kopen met uw kinderen, al dan niet gesplitst waarbij de ouders het vruchtgebruik verwerven en de kinderen de blote eigendom. Het is namelijk zo dat een gesplitste aankoop in vele landen dezelfde uitwerking heeft als in België, met name dat de blote eigenaars het volledige pand vrij van erfbelasting verkrijgen op het ogenblik van overlijden van de vruchtgebruiker. Dit is bijvoorbeeld het geval in Frankrijk en Italië. In andere landen werkt dit dan weer niet. Het type-voorbeeld is hier Spanje dat de overdracht van het vruchtgebruik bij overlijden van de vruchtgebruiker zal blijven belasten. Of het Verenigd-Koninkrijk dat het pand als niet-geschonken beschouwd als één van de partijen zich een genotsrecht voorbehoudt. Een gelijkaardige analyse wordt in de Verenigde Staten gebruikt.

In deze gevallen kan het aangewezen zijn om het pand te schenken aan uw kinderen, dan wel rechtstreeks door hen te laten aankopen, of om bijvoorbeeld een beding van aanwas af te sluiten met uw echtgeno(o)t(e). De schenking van een buitenlands onroerend goed wordt in België niet belast. Het is voornamelijk van belang om te kijken naar de toepasselijke tarieven in de liggingsstaat. Daarnaast moet u steeds aandacht hebben voor bijkomende belastingen zoals meerwaardebelasting die bijvoorbeeld in Spanje verschuldigd is bij de schenking van een onroerend goed. Hetzelfde principe geldt ook in het Verenigd-Koninkrijk.